Alternatieve aflossingsregelingen voor mensen met een hypotheekprobleem

U moet rekening houden met de betaalbaarheid en duurzaamheid van de regeling die u wordt aangeboden. U tekent een nieuw hypotheekcontract en bent gedurende de looptijd van de overeenkomst aan de voorwaarden gebonden.

Kan ik de alternatieve aflossingsregeling betalen?

Wanneer u beoordeelt of u de voorgestelde terugbetalingen kunt betalen, moet u rekening houden met het volgende:

• Uw huidige netto maandinkomen
• Al uw huidige maandelijkse uitgaven
• Het netto beschikbare inkomen dat u overhoudt om de hypotheek te betalen
• Hoeveel uw bezittingen waard zijn
• Eventuele andere schulden die u heeft
• Als de aangeboden alternatieve aflossingsregeling van korte duur is, of u de hogere aflossingen kunt betalen als de regeling eindigt

De meeste kredietverstrekkers hebben op hun websites hulpmiddelen voor gezinsfinanciering staan ​​waarmee u kunt bepalen of u de aangeboden regeling kunt betalen. MABS heeft een budgettool en de Insolvency Service of Ireland (ISI) heeft een calculator voor de redelijke kosten van levensonderhoud om u hierbij te helpen. Als uw regeling deel uitmaakt van het Mortgage Arrears Resolution Process (MARP), heeft u voor uw kredietverstrekker een Standaard Financiële Verklaring (pdf) ingevuld . Hiermee kunt u uw inkomsten en uitgaven inzien.

Hoe duurzaam is het arrangement dat mij wordt aangeboden?

Om te beoordelen of u de resterende looptijd van de hypotheek kunt blijven betalen, moet u rekening houden met:

• Wat er in uw persoonlijke situatie kan veranderen
• Als toekomstige externe veranderingen uw terugbetalingsvermogen beïnvloeden

Het kan moeilijk zijn om in de toekomst te voorspellen. Maar u kunt bepaalde veranderingen wel inschatten, bijvoorbeeld welk niveau van renteverhoging u zou kunnen beheren.

Zaken om te overwegen zijn onder meer:

• Uw huidige en toekomstige inkomen.
• Uw huidige en toekomstige uitgaven.
• Uw leeftijd en levensfase. Het kan bijvoorbeeld zijn dat uw kinderen nu kinderopvang nodig hebben of in de toekomst ondersteuning nodig hebben om naar de universiteit te gaan.
• Toekomstige rentetarieven en de toekomstige waarde van uw bezittingen.
• De mogelijkheid van erfenissen of andere forfaitaire bedragen in de toekomst.

De CPPC heeft een hypotheekrentewijzigingscalculator om u hierbij te helpen.

Kredietverstrekkers kunnen iets andere alternatieve terugbetalingsregelingen aanbieden. Er zijn alternatieve aflossingsregelingen voor de korte en lange termijn. Kortlopende arrangementen hebben een bepaalde looptijd en lopen af. Bijvoorbeeld een aflossingsvrije regeling van 6 maanden. Langetermijnovereenkomsten kunnen voor de looptijd van de hypotheek lopen of de looptijd ervan verlengen. Hieronder vindt u enkele voorbeelden van alternatieve terugbetalingsregelingen.

Tijdelijk uitstel van betaling

Hier stelt u uw betalingen voor een afgesproken tijd uit. Dit is meestal een kortetermijnregeling om de onmiddellijke financiële druk te verlichten. Dit wordt ook wel een betalingspauze of surséance van betaling genoemd.

Stap over op een aflossingsvrije hypotheek of verander de manier waarop u rente betaalt

Dit betekent dat u alleen de rente over uw lening betaalt en niet het kapitaal voor een bepaalde tijd. Het kan zijn dat u een aflossingsvrije optie wordt aangeboden voor korter of langer dan een jaar.

In sommige gevallen kan het zijn dat u voor een korte periode een aflossingsvrije regeling wordt aangeboden. Dit kunt u doen als u de aflossingsvrije rente niet kunt betalen. Het verschil tussen dit lagere bedrag en het aflossingsbedrag mag na afloop van de alternatieve aflossingsregeling bij uw openstaande hypotheeksaldo worden opgeteld.

Het kan ook zijn dat u een vaste aflossingsmogelijkheid wordt aangeboden. Hierbij betaalt u voor een bepaalde periode meer dan alleen de rente, maar minder dan uw volledige kapitaal en renteaflossing. Dit betekent dat u rente en een deel van het kapitaal betaalt voor uw hypotheek.

Al deze alternatieve aflossingsregelingen op korte termijn zijn alleen geschikt als u denkt dat u in de nabije toekomst uw volledige kapitaal- en renteaflossingen kunt terugbetalen.

Wanneer de aflossingsvrije periode afloopt, berekent uw kredietverstrekker uw hypotheekaflossingen opnieuw op basis van de resterende looptijd en het openstaande hypotheeksaldo. Dit betekent dat uw aflossingen stijgen, omdat u nu een kortere termijn heeft om het openstaande hypotheeksaldo terug te betalen. Als u een aflossingsvrije optie op lange termijn wordt aangeboden, moet u mogelijk uw woning verkopen om het uitstaande hypotheeksaldo te betalen wanneer de hypotheektermijn afloopt.

Verlengen van de looptijd van de hypotheek

Dit betekent dat uw hypotheektermijn wordt verlengd. Je betaalt dus elke maand minder, omdat je de aflossingen over een langere periode hebt gespreid. De kosten van uw krediet stijgen als u uw hypotheek verlengt, omdat het langer duurt om uw hypotheek volledig af te betalen. Kredietkosten zijn het verschil tussen het bedrag dat u leent en het totale bedrag dat u gaat terugbetalen, inclusief rente.

Als u overweegt uw hypotheek te verlengen, zijn er een aantal zaken waar u rekening mee moet houden, waaronder:

• Hoe oud bent u als de hypotheek afloopt?
• Heeft u een verplichte pensioenleeftijd, of kunt u na de pensioengerechtigde leeftijd blijven doorwerken?
• Als u met pensioen gaat voordat de hypotheek is afgelost, kunt u dan met uw pensioen of andere inkomsten de hypotheek blijven betalen?
• Weet u wat er gebeurt als gevolg van de herziene termijn? Hoewel u mogelijk elke maand minder betaalt, zullen uw kredietkosten stijgen gedurende de verlengde hypotheektermijn.

Het kapitaliseren van betalingsachterstanden en rente

Deze regeling telt de betalingsachterstand op bij het uitstaande hypotheeksaldo. Het verhoogde hypotheeksaldo wordt vervolgens afgelost over de resterende looptijd van de hypotheek. Hierdoor kunnen uw maandlasten stijgen. Deze regeling kunt u eventueel combineren met een termijnverlenging, zodat uw maandlasten lager uitvallen.

Hypotheken splitsen

Als u uw huidige hypotheeklasten niet kunt betalen, maar uw omstandigheden in de toekomst mogelijk verbeteren, kunt u een gesplitste hypotheek aangeboden krijgen. Bij een gesplitste hypotheekregeling wordt de hypotheek in 2 delen gesplitst. Op het eerste deel van de hypotheek betaalt u afgesproken aflossingen en het tweede deel wordt opgeslagen of gereserveerd om op een later tijdstip te worden afgelost. Sommige kredietverstrekkers kunnen een deel van de opgeslagen lening afschrijven, sommige voegen rente toe aan het opgeslagen deel van de hypotheek en andere niet. Het voornaamste doel van een gesplitste hypotheek is dat u in uw gezinswoning kunt blijven wonen.

Als u een gesplitste hypotheek wordt aangeboden, moet u rekening houden met het volgende:

• Welk percentage van een eventueel vast bedrag dat u in de toekomst ontvangt, moet worden betaald voor de opgeslagen lening? Bijvoorbeeld als u een erfenis of een bonus krijgt.
• Wat gebeurt er als de lening de datum bereikt waarop deze volledig moet worden betaald? Moet u de woning verkopen om het openstaande hypotheeksaldo af te lossen? Of behoudt u een erfpachtrecht, waarbij de openstaande schuld pas na uw overlijden wordt verhaald?

Verlaging van het kapitaalbedrag

Het kan zijn dat uw bank ermee instemt om het totale uitstaande bedrag op uw hypotheek te verlagen.

In de regel kan niet van u worden gevraagd om van een bestaande trackerhypotheek over te stappen naar een andere hypotheekvorm. Maar als de kredietverstrekker van mening is dat de trackerrente voor u ongepast en onhoudbaar is, kan hij of zij u een regeling aanbieden waarbij u overstapt van een trackerhypotheek naar een andere hypotheekvorm. Uw kredietverstrekker kan dit alleen doen als de nieuwe regeling op de lange termijn betaalbaar en duurzaam is.

De kredietlimieten van de Centrale Bank voor hypotheken zijn niet van toepassing op de herstructurering van hypotheken.

Proefregelingen

Sommige kredietverstrekkers kunnen een proefovereenkomst goedkeuren voordat ze de regeling definitief maken. In sommige gevallen wijzigt het voorstel de voorwaarden van uw oorspronkelijke contract, waardoor er feitelijk een nieuw contract ontstaat. In andere gevallen kan het zijn dat u gevraagd wordt een geheel nieuw contract af te sluiten met uw kredietverstrekker.

Alternatieve terugbetalingsregelingen onder het MARP

Als u een alternatieve aflossingsregeling wordt aangeboden in het kader van het Mortgage Arrears Resolution Process (MARP) , moet u altijd het volgende krijgen:

Een duidelijke schriftelijke uitleg over de werking van de alternatieve aflossingsregeling

• Het voorgestelde nieuwe aflossingsbedrag
• De looptijd van de regeling
• De impact op de hypotheektermijn
• Het openstaande saldo
• De bestaande betalingsachterstanden
• Informatie over hoe rente als gevolg van deze regeling op uw hypotheekrekening wordt toegepast
• Informatie over hoe de regeling zal worden gerapporteerd aan het Irish Credit Bureau en de daaropvolgende impact op uw kredietwaardigheid
• Informatie over uw recht om in beroep te gaan tegen de beslissing van de kredietverstrekker, inclusief hoe u beroep kunt indienen

Ook moet u worden verteld dat u onafhankelijk advies over het voorstel moet inwinnen. In het kader van de Dienst Informatie en Advies Hypotheekachterstand betaalt uw geldverstrekker € 250,- voor een adviesgesprek met een accountant naar keuze. Een lijst met deelnemende accountants vindt u op MABS.ie. De Abhaile-regeling kent een apart panel van accountants (pdf) die ook gratis financieel advies geven.

Als uw kredietverstrekker u geen alternatieve terugbetalingsregeling aanbiedt, of als u het er niet over eens bent dat er een wordt aangeboden, moet u wellicht andere opties overwegen. Uw kredietverstrekker moet u schriftelijk informeren over de mogelijkheden die u heeft. Deze kunnen het volgende omvatten:

• Vrijwillige overgave
• Trade-down hypotheek
• Hypotheek-te-huur
• Vrijwillige verkoop

U moet op de hoogte worden gesteld van de gevolgen van elke optie en wat er met eventuele uitstaande schulden zal gebeuren. Uw geldverstrekker moet u ook schriftelijk laten weten dat u nu buiten de MARP valt en dat de terugnemingsprocedure kan volgen 3 maanden vanaf de datum waarop de brief is uitgegeven of 8 maanden vanaf de datum waarop uw betalingsachterstand is ontstaan, afhankelijk van welke datum later valt. U moet geïnformeerd worden over de mogelijkheden bij persoonlijke insolventie , het belang van het inwinnen van onafhankelijk advies en uw recht om in beroep te gaan of een klacht in te dienen .

Mogelijk kunt u ook advies en ondersteuning krijgen in het kader van het Abhaile-programma.

Vrijwillige overgave van het onroerend goed

U draagt ​​de woning over aan uw geldverstrekker. Als de woning voor minder wordt verkocht dan het openstaande hypotheeksaldo, bent u het saldo nog steeds verschuldigd. Voor dit bedrag dient u een aflossingsregeling af te spreken met uw geldverstrekker.

Trade-down hypotheken

Mogelijk kunt u uw eigendom verkopen en een nieuw onroerend goed kopen dat minder kost. Het is wellicht mogelijk om een ​​negatief eigen vermogen aan de lening toe te voegen en deze op het nieuwe pand vast te leggen.

Hypotheek om te huren

Met de landelijke hypotheek-huurregeling kunnen mensen die problemen hebben met het betalen van hun hypotheek aan particuliere kredietverstrekkers, overstappen van het bezitten van een woning naar het verhuren van hun woning als sociale huurder. Als u gebruik maakt van de hypotheek-naar-huur-optie, bent u geen eigenaar meer van uw woning en heeft u er ook geen financieel belang meer in.

Vrijwillige verkoop van het onroerend goed

U verkoopt de woning zelf. Als de woning voor minder wordt verkocht dan het openstaande hypotheeksaldo, blijft u hiervoor aansprakelijk. Voor dit bedrag dient u een aflossingsregeling af te spreken met uw geldverstrekker.

Persoonlijke insolventieregelingen (PIA) en faillissement

Als u en uw geldverstrekker er niet uitkomen over het aanpassen of herstructureren van uw hypotheek, kunt u ook een Persoonlijk Insolventie Arrangement (PIA) overwegen . Bij een PIA worden al uw schulden, inclusief uw hypotheek, beoordeeld en wordt er een afgesproken plan gemaakt om uw schuldeisers terug te betalen. Een PIA moet worden goedgekeurd op een crediteurenvergadering (door een gekwalificeerde meerderheid van crediteuren). Als u in zeer ernstige financiële problemen verkeert, kan een faillissement ook een optie zijn.

Als u een alternatieve aflossingsregeling wordt geweigerd, of als u de aangeboden regeling afwijst, kunt u tegen de beslissing in beroep gaan bij het College van Beroep van uw kredietverstrekker. Op het beroep moet binnen 40 werkdagen na ontvangst worden beslist. De kredietverstrekker moet u binnen vijf werkdagen daarna een brief schrijven om u de beslissing van de commissie van beroep mee te delen en de voorwaarden van elk aanbod uit te leggen.

Als u niet tevreden bent met de behandeling van uw zaak door de kredietverstrekker, kunt u een klacht indienen bij de kredietverstrekker op grond van de Consumentenbeschermingswet 2012 van de Centrale Bank .

Als u niet tevreden bent met de uitkomst van een beroep of klacht, kunt u deze voorleggen aan de Ombudsman Financiële Diensten en Pensioenen .